这样的(de)户型面积段(duan)，在南山(shan)的(de)位置(zhi)，确实够(gou)卷，毕竟南山(shan)的(de)普通住宅小区，新(xin)房的(de)产品类中就没有(you)多少个设计(ji)这样的(de)面积门(men)槛，更不要说89㎡三房可以利(li)用阳台的(de)面积后期改造成四房。

但细看项目，实际又有(you)点“矮(ai)子里(li)拔将军”了。

项目小面积低(di)总价确实是事实，最便宜一套房源约66平备案总价约451万，基(ji)础折扣约92折，折后415万就能拿下南山(shan)的(de)两房。

对比(bi)科技园(yuan)、前海(hai)的(de)动辄千万，看似划算，但这个价格放(fang)在宝安西(xi)乡(xiang)、新(xin)安的(de)地段(duan)，能选择一个带花园(yuan)、配套成熟的(de)大三房，何苦蹲守(shou)在南山(shan)的(de)“边(bian)角料”地段(duan)？

比(bi)如宝安西(xi)乡(xiang)的(de)中粮云锦小区、山(shan)海(hai)上园(yuan)小区、招商果岭(ling)等。

若是考虑地段(duan)通勤范(fan)围，在深圳的(de)交通现状下，实际轨道(dao)通勤时间相差不远。

而深圳新(xin)规下的(de)户型设计(ji)上尽量利(li)用空间基(ji)本就是标配了，89㎡做四房在深圳刚需盘里(li)早(zao)已不是新(xin)鲜事，把行业常态当卖点，足见项目能拿得出手的(de)亮点真的(de)不算多。

若是项目品质足够(gou)高(gao)，新(xin)房普通户型卖个6万—7万还算合理，但明显(xian)乐源雅居(ju)还包含了更多的(de)不足。

最直(zhi)观的(de)就是“迷你独栋”的(de)尴尬，项目位于荔源雅苑北向，整个项目就一栋31层(ceng)的(de)单体(ti)楼，建设用地才(cai)3190.01㎡，计(ji)容面积11579.06㎡，绿化覆盖率约30.01%，连个像样的(de)地面花园(yuan)都(dou)挤不出来。

（格隆汇楼市2026年(nian)3月(yue)20日摄）

总户数143户仅配了90个停车位，车位比(bi)连1:0.7都(dou)不到，很难说未来业主们(men)回家不需要抢车位；

2梯5户的(de)梯户比(bi)，31层(ceng)，入住后早(zao)高(gao)峰上班等待电梯，很大概率需要花费更多的(de)时间。

更需要关注的(de)是，作为(wei)单体(ti)楼项目，还混着人才(cai)住房以及(ji)回迁(qian)房，商品房和回迁(qian)房混居(ju)，非常考验后期的(de)社区管理能力，也要接受居(ju)住人群的(de)多元化。

项目所在的(de)地段(duan)位置(zhi)属于南山(shan)同乐板块，可以说是南山(shan)最典型的(de)位置(zhi)，地段(duan)上处于南山(shan)和宝安的(de)“三不管地带”，是典型的(de)“南山(shan)户口，宝安配套”。

而配套边(bian)缘化，中高(gao)端生活配套相对缺失。

周边(bian)城市面貌相对老旧，周边(bian)不是改造区就是老旧社区，缺乏成熟的(de)商业、医疗配套。

近距离能够(gou)依赖的(de)商业是直(zhi)线约350米(mi)的(de)隆尚Minitow，2024年(nian)年(nian)底开业，目前还处于大力招商当中，成熟完(wan)善还需要时间，约2.5公(gong)里(li)外才(cai)是海(hai)雅缤纷(fen)城，约4.2公(gong)里(li)是6公(gong)里(li)外才(cai)是前海(hai)壹方城，日常逛商场需要依赖自驾或轨道(dao)交通。

教育方面对口的(de)学区属于教科院同乐实验学校，九年(nian)一贯(guan)制(zhi)公(gong)办学校，在南山(shan)的(de)同类学校中，相对靠后。

交通上，虽然步行至12号线同乐南站约900米(mi)，15号线同乐关站还在建设中，双(shuang)地铁实现还需要时间。

而这样的(de)位置(zhi)，既无法享受到南山(shan)核心区的(de)配套红利(li)，又难以在短(duan)期内改造蝶(die)变，实现逆袭，所以，也被市场戏称为(wei)南山(shan)楼市的(de)“吊车尾”。

生不逢时，踏空入市

更关键的(de)是，乐源雅居(ju)几乎(hu)是踏空入市的(de)。

就在乐源雅居(ju)拿到预售证的(de)两天后，深圳官宣推(tui)出6宗(zong)核心区宅地，南山(shan)科技园(yuan)、前海(hai)桂湾、宝中核心全是硬通货，有(you)望刷新(xin)市场土地出让的(de)新(xin)纪录。

而核心区的(de)优质地块一出来，市场的(de)目光(guang)全被吸引过去了，毕竟同样是花钱，购房者更愿意赌核心区的(de)增值(zhi)潜力，而非南山(shan)边(bian)缘的(de)“边(bian)角料”。

一边(bian)是核心区地块配套高(gao)端、城市界面更成熟，一边(bian)是同乐板块的(de)独栋小盘，城市面貌差、配套，一对比(bi)乐源雅居(ju)的(de)性价比(bi)就更加需要打折。

更何况，后续(xu)深圳还会陆(lu)续(xu)推(tui)出福田、南山(shan)、前海(hai)的(de)优质地块，核心区的(de)房源供应会越来越多，乐源雅居(ju)这种边(bian)缘盘，只会被越甩(shuai)越远。

而同乐板块本身的(de)市场现状，更是给乐源雅居(ju)戴上紧箍咒。

2022年(nian)4月(yue)到2026年(nian)3月(yue)，板块累计(ji)供应1501套住宅，板块硬生生从“新(xin)房荒”变成了“供应大户”。

结果就是，同乐板块的(de)所有(you)楼盘都(dou)在去化的(de)过程中，和南山(shan)赤湾板块成了南山(shan)市场的(de)“难兄难弟”。

看看周边(bian)的(de)楼盘，就知道(dao)乐源雅居(ju)的(de)去化之(zhi)路有(you)多难。

卓越珑秀公(gong)馆2025年(nian)9月(yue)拿证，备案均价7.19万/㎡，现在还剩75套，去化率才(cai)约53.12%，为(wei)了卖房开盘综合折扣只能打约88折，折后均价约6.33万/㎡；

（格隆汇楼市2026年(nian)3月(yue)20日摄）

同乐公(gong)馆2025年(nian)6月(yue)开盘，备案均价8.01万/㎡，因为(wei)价格太高(gao)卖不动，在顺销期间只能大幅降价，单价最低(di)约6.04万起，截(jie)至2026年(nian)3月(yue)20日，深圳房地产信息(xi)平台显(xian)示才(cai)勉强去化约51.46%；

就连桑泰(tai)缙樾府，同乐板块新(xin)房唯一的(de)全面积段(duan)大户型2024年(nian)12月(yue)备案均价约7.3万/㎡，147套房源的(de)体(ti)量，并不多，也顺销了一年(nian)多还剩27套。

这些项目已经验证了市场，说明乐源雅居(ju)撑(cheng)起7万+价格是有(you)不小难度的(de)。

所以，乐源雅居(ju)入市给出这个定价，压(ya)力不是一星半点。

乐源雅居(ju)和同乐公(gong)馆，珑秀公(gong)馆都(dou)是独栋盘，户型和价格上都(dou)有(you)所重叠(die)。

但卓越珑秀公(gong)馆为(wei)品牌开发商，车位比(bi)约1:0.8，同样拿出折扣进行促销；同乐公(gong)馆虽然面积大、门(men)槛高(gao)，但是纯商品房小区，车位比(bi)1:1，社区品质相比(bi)具有(you)一定优越性。

而乐源雅居(ju)是深圳市西(xi)方多路通信技术有(you)限公(gong)司，主业是通信设备研发，房地产开发不过是副业，股权结构里(li)还是个人持股49%。

乐源雅居(ju)和这些竞(jing)品相比(bi)，品牌优势，配套优势，社区品质优势都(dou)无法凸显(xian)，相较之(zhi)下定价显(xian)得性价比(bi)并不突出。

所以，说到底乐源雅居(ju)不仅是自身的(de)问题多，市场也不再为(wei)“南山(shan)户口”买单，更看重实际的(de)配套、品质。