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（文/孙梅欣(xin) 编纂/吕栋）
当房地产行业全体交易量弗(fu)成幸免的出现下滑时，以交易量为核心业务(wu)的房产中介未来该(gai)怎么走，是行业所体贴的问题。
作为国内最(zui)大的房产交易平台，贝壳过去几年都在尝试摸索，发现哪些业务(wu)能够成为新的支撑。在最(zui)新的财报中，答案正在初现眉(mei)目(mu)。
贝壳2025年财报显示，公司客岁净支出额946亿元，较上年同比(bi)增长1.2%；毛利202亿元，同比(bi)下落(luo)11.9%；净利润额29.91亿元，同比(bi)下滑26.65%。
凭据国家(jia)统计局的数据显示，2025年天下新房销(xiao)售额为8.39万亿元，同比(bi)下落(luo)12.6%。从(cong)直观数据来看，身(shen)处房产中介行业，在天下房地产市场(chang)交易量和交易量同步下滑的配景下，贝壳也未能走出逆势(shi)上扬的节奏。
传统交易业务(wu)作为贝壳“一体三翼”结构中的核心“一体”，遭到了最(zui)显着的打击(ji)。
财报显示，贝壳体系的总交易额为3.18亿元，同比(bi)淘汰5%。其(qi)中，代表二手房业务(wu)的存量房交易额为2.15万亿元，同比(bi)淘汰4.2%；代表渠道的新房交易额为8909亿元，同比(bi)淘汰了8.2%。
能够说，和房产交易相关的业务(wu)，都出现了显着的下滑。不停以来，房产交易都是较高利润的业务(wu)，总交易量的下滑也拖累(lei)了利润表现，加上客岁链家(jia)掮(qian)客人固定薪酬的增加，使得公司的利润遭到影(ying)响。
不过，贝壳体系的规模还在增加。财报显示，到客岁年末(mo)，贝壳体系的门店数量仍在增长，凌驾6.11万家(jia)，较上年末(mo)增加了18.5%；掮(qian)客人数量也增加到52.3万人，较上岁尾增加了4.6%，线下的实体规模和从(cong)业者(zhe)规模还在增长。
核心交易业务(wu)量下滑，人员和成本还在提高，那贝壳的支出增长是从(cong)哪里来的？
来自“三翼”业务(wu)带来的支出，是财报中给出的答案。尤其(qi)是租(zu)赁和家(jia)装家(jia)居业务(wu)的增长，对冲了房产交易业务(wu)的下滑影(ying)响，初步构成新的业务(wu)支撑。
房产交易额承压(ya)，贝壳想做更多事
作为中介平台，首先要看的还是贝壳的交易业务(wu)。
贝壳的交易业务(wu)，又分为二手房中介和新房渠道部分。二手房的支出首要来自于交易衡宇的佣金，新房业务(wu)支出首要来自于作为销(xiao)售渠道，与开辟商(shang)方面的销(xiao)售结算。
佣金支出的多少，取决(jue)于交易衡宇的总价和全体的交易量。在这一方面，贝壳难逆转局势(shi)。不过，财报中提到，客岁贝壳体系下的链家(jia)和贝联门店二手房交易单量有11.2%的同比(bi)增长，创下了历史(shi)新高。客岁四季度存量房业务(wu)贡献(xian)率，还有1.5个(ge)百分点(dian)的提拔。
也就是说，交易量有所上升，但交易总金额在下滑，其(qi)中变量首要在于交易衡宇的代价。
同时，存量房业务(wu)中的平台办事，加盟办事和其(qi)他增值(zhi)办事支出基础持平，优良门店和掮(qian)客人网络规模效(xiao)率则在提拔。
到2025年末(mo)，贝联活跃(yue)门店和活跃(yue)掮(qian)客人的数量同比(bi)增加21.3%和7.2%，每名活跃(yue)贝联掮(qian)客人二手房交易单量同比(bi)提拔6%。
新房业务(wu)方面，交易额和业务(wu)净支出全体表现下滑，但是对全体业务(wu)利润率的贡献(xian)，则在上一年的基础上还提高了0.2个(ge)百分点(dian)，达到了25%。
尤其(qi)在客岁第(di)四季度，由于部分城市呈(cheng)现出的交易热度表现，新房业务(wu)支出也随之上升，对全体业务(wu)的贡献(xian)率乃至达到了28.3%。
必要提到的是，由于新房市场(chang)下行，开辟商(shang)广泛存在销(xiao)售压(ya)力(li)。在这样配景下，贝壳也在尝试新的营销(xiao)模式。
贝壳管理层也功绩会上泄漏表现，过去公司的业务(wu)是基于绝对传统的渠道逻辑，围绕佣金与流量进行资本分配。但现在所尝试的，是把新房业务(wu)从(cong)“渠道脚(jiao)色”升级为“项(xiang)目(mu)全周(zhou)期互助伙伴”。
管理层坦言，首先新房线上化与数字化程度仍旧偏(pian)低，公司正在通过数据能力(li)与产物能力(li)提拔，为购(gou)房者(zhe)头疼的购(gou)房决(jue)策问题，提供线上决(jue)策支持；其(qi)次，会完(wan)善对流量资本的设置，提高项(xiang)目(mu)与购(gou)房者(zhe)之间的匹配效(xiao)率，扩大购(gou)房者(zhe)办事覆盖面，而且提高转化率；末(mo)了，未来将不但作为房企(qi)销(xiao)售末(mo)端的渠道互助方，还会从(cong)开辟前期就为开辟企(qi)业提供产物定位(wei)、获(huo)客、匹配到销(xiao)售节奏管理等(deng)一系列流程，用以提拔全体效(xiao)率。
这部分业务(wu)，很可能会涉及到贝壳开辟业务(wu)贝好家(jia)业务(wu)的转型。
事实上，贝好家(jia)CEO 徐万刚客岁年末(mo)就在发布会上就曾泄漏，贝壳未来不再(zai)做自操(cao)盘项(xiang)目(mu)，而财报中提到的C2M（消费(fei)者(zhe)直连建造者(zhe)）则是促(cu)进的偏(pian)向(xiang)——这部分业务(wu)，未来更多的是利用贝壳间接(jie)面对购(gou)房者(zhe)的数据优势(shi)，通过与开辟商(shang)互助，到场(chang)到衡宇开辟、建设的前期计谋当中。
租(zu)赁业务(wu)成为功绩“黑马”
相较于交易类业务(wu)，客岁贝壳体系中非交易类业务(wu)——即租(zu)赁业务(wu)和家(jia)装家(jia)居业务(wu)的增长，表现很是抢眼。
同比(bi)增速达52.8%的租(zu)赁业务(wu)“省心租(zu)”，成为贝壳客岁财报里的一匹“黑马”。这项(xiang)业务(wu)客岁全年支出219亿元，贡献(xian)率已经(jing)从(cong)2024年的5%，上升至客岁的8.6%。
财报显示，到客岁末(mo)“省心租(zu)”在管房源量凌驾70万套，同比(bi)增长62%，完(wan)成了经(jing)营层面的全年盈利——这在长租(zu)公寓行业当中并不简单。
对于怎样做到盈利，贝壳管理层泄漏表现，核心在于“省心租(zu)”的轻量化转型方式。分歧于传统“二房主”靠(kao)衡宇差价获(huo)得盈利的方式，贝壳“省心租(zu)”做的是赞(zan)助房主“招租(zu)”的事变，做的是租(zu)期管理，赚取的是办事费(fei)，以及增值(zhi)办事的部分。
由于不用承担衡宇产权或者(zhe)承租(zu)的重资产，这类轻量化的模式使得企(qi)业占(zhan)用资金的风险降低，具有较为稳(wen)定的利润空间。
但短板在于单间房源发生的利润较低，因此必要庞大的规模能力(li)对全体利润构成支撑，而且对管理房源的运营周(zhou)转率提出了更高的要求。
在这方面，AI技术(shu)的使用对经(jing)营提供了实际的赞(zan)助。管理层谈到，相较于之前由人的履历完(wan)成的收房、订价、招租(zu)事情，现在将AI技术(shu)嵌入，通过对历史(shi)成交数据、区(qu)域供需、房源特征等(deng)信息的分析(xi)，能够对进出房源获(huo)得更精确的判断，对运营人员的效(xiao)率起到了有效(xiao)赞(zan)助。
不过，“省心租(zu)”全体来说还是薄利业务(wu)。从(cong)客岁的计谋来看，规模增长、市场(chang)占(zhan)位(wei)是租(zu)赁业务(wu)客岁的首要任务(wu)。
到了今年，提高单房利润则成为体系内所存眷(juan)的指标(biao)，在客岁增量的基础上，今年对租(zu)赁业务(wu)提出了增利的要求。
除了“省心组”业务(wu)外，家(jia)装家(jia)居业务(wu)固然支出贡献(xian)不及租(zu)赁，但也呈(cheng)现出难过的增长态势(shi)。
财报显示，家(jia)装业务(wu)客岁支出154亿，同比(bi)增长4.4%，贡献(xian)利润率达到了31.4%，较早(zao)前的30.7%提高了0.7个(ge)百分点(dian)，经(jing)营层面亏损实质收窄。
要晓得，家(jia)装业务(wu)面对的不但是体系内主力(li)业务(wu)的下滑，还有家(jia)装行业需求量紧(jin)缩的行业配景。但贝壳家(jia)装的优势(shi)也很显着——核心业务(wu)面对的二手房购(gou)房者(zhe)本就潜藏了大量的装修需求，家(jia)装业务(wu)从(cong)二手房门店获(huo)客既(ji)更精准，又降低了获(huo)客成本，同时庞大的交易量也让家(jia)装业务(wu)具有了集采优势(shi)。
财报提到，家(jia)装业务(wu)供应链端，主材(cai)集采比(bi)例(li)约80%、辅材(cai)集采比(bi)例(li)约60%，这样能够大幅(fu)降低材(cai)料成本与代价波动风险；托付端则通过BIM智能设计工(gong)具提拔设计师效(xiao)率，以及人员提效(xiao)升级托付效(xiao)率。换句话说，通过对包括返工(gong)、售后等(deng)发生隐构成本环节的控制，用以降低成本。
AI不会取代掮(qian)客人，但对人的要求更高
事实上，不论(lun)是房产交易还是租(zu)赁业务(wu)，包括家(jia)装业务(wu)中，贝壳都加大了AI技术(shu)的使用。在功绩交流会上，管理层也重点(dian)提及了这一点(dian)。
管理层以为，AI不会取代掮(qian)客人，而是会把行业“一分为二”：“一部分是大量标(biao)准化环节会被高速自动化，效(xiao)率更高；另一部分则会向(xiang)专业化、责任化和高代价办事集中。”
其(qi)中提到枢纽的一点(dian)，也呈(cheng)现出中介行业的特征：“很多购(gou)房者(zhe)一最(zui)先根本说不分明自己究竟要什么，很难完(wan)备精准地表达需求；供应侧的屋子又是非标(biao)品，每套屋子、代价、特征和交易都不确定性。“
“正因如此，行业天然必要有人去理解、解释、匹配、谐(xie)和和承担责任。因此，当标(biao)准化环节被AI优化之后，真正决(jue)定组织上限的，会越来越集中到办事者(zhe)自己的能力(li)上。”
能够说，贝壳正在试图撕去中介行业长期以来单纯的“拆散卖房”标(biao)签(qian)，转而向(xiang)市场(chang)存量房源运营，以及协助购(gou)房决(jue)策者(zhe)的身(shen)份进行挨近。
不论(lun)最(zui)终成功与否，但有一点(dian)是确定的——那个(ge)靠(kao)人多就能够卖得了房的时代，已经(jing)由去了。
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