要理解这(zhe)一轮港资房企的逆势上(shang)涨，我们首先要打破(po)对付(fu)“地产股”的固有(you)思维。

与内地房企高(gao)周转、高(gao)杠杆的开发模式不(bu)同(tong)，香港外乡房企普遍奉行的是“开发+持有(you)”的双轮驱动模式（也有(you)企业内房不(bu)少(shao)类似模式）。

而本轮香港房企股价上(shang)涨的核心(xin)，正是这(zhe)种模式对付(fu)业绩的托底。

以行业龙头新鸿基地产为例，其最新发布的2026财年半年报(bao)显示，2025年下(xia)半年，新鸿基支出同(tong)比(bi)增长32%，归母净利润(run)同(tong)比(bi)增长36.2%。

在往(wang)常的大环境下(xia)，双位数增长已经极为罕见，更(geng)不(bu)要说是在房地产行业。

更(geng)值(zhi)得注意的是，新鸿基的发展物业减值(zhi)拨(bo)备，也由去年同(tong)期的10.8亿港元降(jiang)至零，投资物业的公允价值(zhi)变动吃亏也由去年同(tong)期的28.8亿港元缩减至13.1亿港元。

这(zhe)些数据注解，香港一级住宅市场已经逐渐企稳(wen)，香港核心(xin)贸易区批发业态正逐渐复苏，也某种程度上(shang)取消了关于香港外乡房企持有(you)资产持续缩水的顾虑。

不(bu)足为奇，新世界发展的财报(bao)显示，尽管全(quan)体业绩仍面临压力，但2025年上(shang)半年其在香港市场销售额达103亿港元，创2021年以来新高(gao)，投资物业业绩同(tong)比(bi)增长5%。

港资房企的业绩利好背后，是宏观环境的改善。

2025年，香港楼市全(quan)面“撤辣”后，交易本钱大幅降(jiang)低，刚性需(xu)求和投资需(xu)求逐渐释放。

香港特区政府(fu)土地注册处公布数据显示，2025年，包含住宅、车位及工商店物业等(deng)在内，香港全(quan)年全(quan)体楼宇买卖合(he)约挂号量达80702宗，创四年以来新高(gao)。

而进入2026年，楼市的复苏正在从成(cheng)交量传(chuan)导至成(cheng)交价，香港楼价连月上(shang)涨。

2026年1月，香港私人住宅售价指数报(bao)301.4，创2024年6月以来新高(gao)，连续8个(ge)月上(shang)升，为近四年最长上(shang)升浪。

中原(yuan)城市指数（CCL）也由2025年3月低位134.89上(shang)升至本年2月的149.41，累计上(shang)涨约11%。

近期，摩根大通和高(gao)盛等(deng)国际大行也纷纭上(shang)调香港楼价预测，高(gao)盛更(geng)是将2026年房价涨幅预测从5%调高(gao)至12%。

量价齐升的预期之(zhi)下(xia)，香港外乡房企自(zi)然迎来了业绩的上(shang)行空间。

且因为房价改善带来的房屋(wu)销售利润(run)率提升，相较于依赖收租的持有(you)型(xing)物业，对付(fu)新鸿基和恒基这(zhe)类既有(you)大批土储又把握一定推盘节奏的开发商而言，未来两(liang)年或(huo)许将具备更(geng)大的红利上(shang)行潜力。

在市场情绪和资金流向的维度，港资房企在此时的恒生指数中异样(yang)扮演了重要的角色。

近期恒指低迷主要受累于科技板块(kuai)，但地产板块(kuai)中，港资房企红利股属性较强，且估值(zhi)处于绝对低位，使得港资房企在震荡中具备了安全(quan)属性。

目前，新鸿基市场市净率仅0.638倍，仍低于营业模式类似的华润(run)置地的0.721倍。

而观察过往(wang)香港楼市走势可以发现——

上(shang)一轮香港楼市于2003年见底，此后4年间，信和置业累计涨幅高(gao)达1128%，新鸿基地产股价也翻了3倍，最高(gao)PB曾超过1倍。

而本轮香港楼市周期，新鸿基自(zi)2025年低点也已经翻倍，但相较于上(shang)一轮周期的高(gao)点，港资房企或(huo)许仍有(you)不(bu)小的上(shang)行空间。

也是因此，不(bu)论从企业本身，还是从行业周期角度来看，目前的港资房企已然具备相当(dang)大的吸引力。

不(bu)过，在乐观情绪弥漫之(zhi)际，异样(yang)也存在不(bu)少(shao)的疑问。

02

就在市场沉浸于楼市复苏的喜悦中时，香港特区政府(fu)于2月底出人意料地进步了豪宅印(yin)花税。

2月26日，港府(fu)宣告，对售价1亿港元以上(shang)的豪宅加征印(yin)花税，税率由4.25%上(shang)调至6.5%。

香港政府(fu)官方夸大，这(zhe)一政策(ce)为“能者多付(fu)”的财政手段，2024、2025年两(liang)年间，香港楼市每年超1亿港元交易仅165、169宗，仅占全(quan)体交易量的约0.3%，且旨在补贴(tie)财政而非打压楼市。

但新政难(nan)免影(ying)响市场情绪，超级豪宅成(cheng)交量短期可能下(xia)跌，进而影(ying)响营业结构中高(gao)端(duan)物业占比(bi)较重的房企。

随之(zhi)而来的问题(ti)是，豪宅税的施行是否代(dai)表这(zhe)一轮的政策(ce)红利已然走到尽头？港资房企，又是否会遭到影(ying)响？

从数据上(shang)看，影(ying)响或(huo)许不(bu)大，楼价的轻细上(shang)调，即可覆盖章花税本钱。

但是更(geng)深层的问题(ti)泉源于香港地产行业内部——

比(bi)如，贸易地产正成(cheng)为港资房企的拖累。

与住宅市场的火(huo)热相比(bi)，尽管核心(xin)区甲级写(xie)字楼需(xu)求回暖，但全(quan)体市场仍受制(zhi)于全(quan)球经济放缓和跨国企业本钱控制(zhi)的长期趋向。

香港写(xie)字楼市场空置率仍居高(gao)不(bu)下(xia)，房钱承压，导致大批持有(you)贸易物业的房企面临资产减值(zhi)压力，如尽管幅度收窄，但新鸿基财报(bao)中投资物业公允价值(zhi)变动，仍达到了-13.1亿港元。

因此，对付(fu)以贸易运营为主的公司而言，真正的复苏仍需(xu)等(deng)待金融、科技等(deng)行业需(xu)求的实质性回暖。

也是因此，对付(fu)港资房企而言，更(geng)深层次的挑战(zhan)在于行业内部的两(liang)极分(fen)化。

往(wang)常，香港楼市正在呈现显著的两(liang)极分(fen)化。

核心(xin)区甲级写(xie)字楼、豪宅及具重建潜力的高(gao)收益批发物业获得资金集中流入，而弱势地段及缺乏特色的资产复苏则绝对迟钝，呈现出选择性复苏。

以写(xie)字楼为例，2025年中环/金钟全(quan)年跌幅5.6%，下(xia)半年仅跌0.8%，显示核心(xin)贸易区优质资产逐步企稳(wen)。

而非核心(xin)区如港岛东全(quan)年下(xia)跌10.7%、九龙东下(xia)跌7.7%，仍面临压力。

图源：图虫创意

市场的分(fen)化也造成(cheng)了房企的分(fen)化。

近年来拿地积极、项目贮备集中在去化较快的刚需(xu)或(huo)改善型(xing)区域的房企，将收获显著的红利。那些持有(you)大批非核心(xin)区老旧(jiu)商场的房企，或(huo)将面临空置率上(shang)升与估值(zhi)下(xia)调的双重压力。

并且，开发商的业绩弹性直接和房价涨幅和去化速度挂钩，而聚焦于去化较快的区域，能够(gou)较快增重利润(run)。

而持有(you)型(xing)物业的估值(zhi)修复则依赖于房钱回暖，节奏往(wang)往(wang)慢于住宅市场。

这(zhe)样(yang)的分(fen)化也对房企的资管能力提出了请(qing)求，当(dang)市场不(bu)再“水长船高(gao)”，运营商就必要通过改造、升级、精准定位来挖掘资产潜能。

分(fen)化也弗成(cheng)避免。

那些财政稳(wen)健、派息纪录良好、且在核心(xin)区域具有(you)弗成(cheng)替代(dai)资产的公司，将更(geng)多受益。

而那些杠杆较高(gao)、项目集中于非核心(xin)区域或(huo)贸易空置压力较大区域的房企，即使在行业复苏期，也可能跑输大市。

也是因此，未来香港地产行业走势或(huo)将不(bu)再完全(quan)遵守开发销售周期，而是将结合(he)开发、经营和资本运作等(deng)多个(ge)方面综合(he)考量。

从全(quan)体上(shang)看，香港房地产行业全(quan)体或(huo)许难(nan)以迅速回暖，但行业内部的复苏，已然逐步最先。

03

结语

站在当(dang)下(xia)回看，港资房企的这(zhe)一轮上(shang)涨，标志着往(wang)常的香港地产行业正从超跌反弹逐步走向价值(zhi)重估。

从宏观政策(ce)看，2025年全(quan)面“撤辣”完全(quan)扭转了此前压抑需(xu)求的政策(ce)环境，叠加进入降(jiang)息周期，楼市逐渐走出市场底部。

叠加新鸿基等(deng)龙头房企的财报(bao)释放出明白(bai)积极旌旗灯号，这(zhe)意味着，港资房企最艰苦的时候已经已往(wang)。

但对付(fu)投资者而言，真正的考验刚刚最先。

往(wang)常的香港楼市或(huo)许已经难(nan)有(you)普涨行情，而是进入更(geng)加明显的分(fen)化阶段。

那些能够(gou)穿越周期、持续创造价值(zhi)的企业，将在这(zhe)一历程中脱颖而出。

而那些依赖行业上(shang)行周期、缺乏自(zi)身运营和资管能力的企业，即使在复苏周期中也难(nan)有(you)逾(yu)额表现。